Ngày càng nhiều người Pháp đầu tư vào dịch vụ cho thuê nhà ngắn hạn. Ngành cho thuê nhà ngắn hạn vẫn có tương lai tươi sáng ở phía trước, bất chấp những quy định chặt chẽ hơn trong những năm gần đây.
Người Pháp thích du lịch ở chính đất nước của họ vào kỳ nghỉ, cao hơn nhiều so với mức trung bình của châu Âu (42% so với 30%). Hơn nữa, ở Pháp, cho thuê ngắn hạn chiếm thị phần lớn hơn (37%) so với khách sạn (31%), điều này minh họa cho một đặc điểm riêng biệt khác của kỳ nghỉ ở Pháp.
Đầu tư cho thuê du lịch: có sinh lời không?
Nếu bạn đang cân nhắc bắt đầu kinh doanh cho thuê du lịch bằng bất động sản bạn đang sở hữu, chi phí có thể tăng lên do phải cải tạo và nâng cấp bất động sản, cũng như các giấy phép cần thiết, việc quảng bá hoạt động, v.v.
Mua bất động sản và biến nó thành nơi cho thuê thì ngoài các chi phí được đề cập ở trên, bạn sẽ cần phải thu hồi vốn đầu tư và đưa ra quyết định đúng đắn.
Tất nhiên, vẫn có rủi ro khi đầu tư vào tài sản đắt đỏ như bất động sản và luật pháp vẫn chưa hoàn toàn ổn định với nhu cầu của loại hình kinh doanh mới này.
Tuy nhiên, việc sở hữu nhà cho thuê ngắn hạn cũng có rất nhiều lợi thế và quyền lợi, bao gồm cả thu nhập bổ sung từ hoạt động cho thuê của bạn trong bối cảnh nhu cầu ngày càng tăng cao.
Ưu điểm của việc đầu tư vào cho thuê ngắn hạn
Tạo ra thu nhập đáng kể
Bạn có thắc mắc liệu mình có thể kiếm tiền bằng kinh doanh cho thuê nhà nghỉ dưỡng không? Câu trả lời là có! Nhiều người bước vào ngành này để cho thuê bất động sản như một công việc phụ và cuối cùng biến nó thành công việc toàn thời gian. Mặc dù thu nhập sẽ thay đổi tùy theo bất động sản, vị trí.
Khấu hao tài sản cho thuê
Khi tài sản của bạn có thể cho thuê, bạn có thể bắt đầu quá trình khấu hao. Đây là cách để thu hồi chi phí mua và cải thiện tài sản trong suốt thời gian sử dụng, thường là 27,5 năm.
Trừ một số chi phí và thuế
Với tư cách là một doanh nghiệp cho thuê nhà nghỉ dưỡng, bạn có thể khấu trừ các chi phí như chi phí sửa chữa, vận chuyển để quản lý tài sản, bảo hiểm, tiếp thị và quảng cáo, phí kế toán, VAT, v.v.
…và những nhược điểm của nó
Để cân bằng lại điều này một chút, vẫn cần phải minh họa thực tế rằng đầu tư vào cho thuê theo mùa có một số nhược điểm đáng kể:
Thu nhập không đều
Khi cho thuê nhà để nghỉ dưỡng, bạn sẽ khó tính được thu nhập dài hạn vì hoạt động này phụ thuộc rất nhiều vào tính thời vụ. Do đó, điều quan trọng là phải chỉnh giá trong suốt cả năm để duy trì mức giá hấp dẫn ngay cả trong thời điểm ít khách du lịch.
Quản lý người thuê nhà
Không giống như việc cho thuê dài hạn, việc quản lý việc cho thuê du lịch liên quan đến sự thay đổi đáng kể giữa những người thuê khác nhau. Điều này đòi hỏi phải tổ chức dọn dẹp tốt hơn giữa các lần đặt phòng khác nhau, cũng như phải dọn dẹp chỗ ở thường xuyên hơn.
Làm việc chăm chỉ và quản lý cần nhiều thời gian
Quản lý bất động sản cho thuê nghỉ dưỡng có thể là trách nhiệm lớn và khối lượng công việc khổng lồ nếu bạn không chắc chắn về những gì mình đang làm hoặc nếu bạn thiếu tính chuyên nghiệp.
Những câu hỏi cần tự hỏi trước khi bắt đầu
Trước khi bắt đầu việc cho thuê du lịch và đầu tư bất động sản, bạn cần tự hỏi mình một số câu hỏi để phân tích lợi nhuận từ giao dịch mua trong tương lai.
Ngoài ra, nếu bạn phải thương lượng thế chấp cho khoản đầu tư này, bạn sẽ phải chứng minh rằng bạn đã nghiên cứu vấn đề này một cách cẩn thận bằng cách giải thích hoạt động cho thuê của bạn có thể sinh lời như thế nào nhờ vào mô phỏng dựa trên thị trường. Để làm được điều này, bạn sẽ cần tự hỏi mình những câu hỏi sau:
- Chi phí đầu tư để mua là bao nhiêu?
- Những chi phí và lệ phí khác là bao nhiêu?
- Loại bất động sản đó có đủ nhu cầu không?
- Vị trí có hấp dẫn không?
- Mức độ cạnh tranh trong khu vực như thế nào: có bao nhiêu nhà nghỉ cho thuê và có những loại hình chỗ ở nào?
- Chế độ thuế nào là tốt nhất cho loại bất động sản?
- Có quy định cụ thể nào ở khu vực này liên quan đến việc cho thuê theo mùa không?
- Về việc đánh thuế đối với nơi lưu trú theo mùa, nhìn chung khá hấp dẫn nhưng luật pháp đã thay đổi trong nhiều năm.
Bất động sản du lịch phải tuân theo các quy định cụ thể đối với dịch vụ cho thuê nhà nghỉ du lịch có nội thất. Bạn sẽ cần phải đảm bảo nộp tờ khai thuế và trả thuế tùy thuộc vào hoàn cảnh của bạn và loại tài sản bạn sở hữu.
Tính toán lợi nhuận theo mùa bằng cách sử dụng tỷ lệ vốn hóa
Tỷ lệ vốn hóa hoặc tỷ lệ trần (tỷ lệ CAP trong tiếng Anh) cho phép bạn tính toán khả năng sinh lời của một khoản đầu tư bất động sản. Nó đưa ra ước tính về lợi nhuận hàng năm dự kiến sau khi mua bất động sản.
Tỷ lệ này được tính bằng cách chia thu nhập hoạt động của bất động sản cho thuê (tức là thu nhập cho thuê mà bất động sản dự kiến tạo ra thông qua tiền thuê) cho giá trị thị trường hiện tại của bất động sản.
Cách tính này có thể khác nhau tùy thuộc vào các loại hình đầu tư khác nhau; đôi khi thu nhập hoạt động được biểu thị là thu nhập ròng (trừ tất cả các khoản phí liên quan đến hoạt động cho thuê) hoặc thu nhập chưa khấu hao. Giá trị của bất động sản có thể được tính toán dựa trên giá thị trường hiện tại hoặc giá mua bất động sản.
Đối với bất động sản cho thuê ngắn hạn, bạn nên đặt mục tiêu tỷ lệ CAP lớn hơn 6% vì:
- Quản lý theo mùa đòi hỏi nhiều chi phí hơn (phí dọn dẹp, nền tảng như Airbnb, chi phí quản lý).
- Doanh thu có thể thay đổi tùy theo mùa hoặc các sự kiện bên ngoài (quy định pháp luật, lượng khách du lịch giảm).
- Một địa điểm du lịch tốt với nhu cầu cao có thể biện minh cho mức CAP thấp hơn (ví dụ: 5%) nếu bất động sản có tiềm năng tăng giá trị và tỷ lệ lấp đầy ổn định.
Theo các chuyên gia đầu tư bất động sản, tỷ lệ CAP “lý tưởng” để mua bất động sản nên nằm trong khoảng từ 4% đến 10%. Tuy nhiên, nếu bạn muốn trang trải chi phí mua nhà một cách nhanh chóng, thì việc mua bất động sản có tỷ lệ vốn hóa cao hơn sẽ thú vị hơn.
Tuy nhiên, tỷ lệ vốn hóa cũng đánh giá rủi ro của khoản đầu tư.
Giới hạn tính toán
Tỷ lệ vốn hóa giúp ước tính được lợi nhuận tiềm năng mà nhà đầu tư có thể mong đợi sau khi mua bất động sản. Tuy nhiên, phương pháp này không cho phép tính toán chính xác lợi tức đầu tư vì không tính đến các yếu tố sau:
- Tất cả các khoản chi phí để giữ cho tài sản ở tình trạng tốt (bảo trì, bảo dưỡng và sửa chữa)
- Hiệu ứng đòn bẩy nếu mua hàng bằng khoản vay
- Biến động kinh tế của thị trường trong suốt cả năm (tính toán được thực hiện với giá tại thời điểm t)
Tuy nhiên, giá trị này cho phép so sánh nhanh giá trị tương đối của một số cơ hội đầu tư tại một thời điểm nhất định.
Comments are closed