Nếu bạn đang nghĩ đến việc cho thuê BĐS có nội thất, bạn nên biết rằng có hai quy chế có thể áp dụng: LMNP (Thuê nhà có nội thất không chuyên) hoặc LMP (thuê BĐS có nội thất chuyên nghiệp). Vậy, sự khác biệt giữa LMP và LMNP là gì? Những quy chế này hoạt động như thế nào? Quy chế nào là thuận lợi nhất cho tình hình cá nhân của bạn?
LMP hoặc LMNP đều cho phép bạn cung cấp một BĐS cho thuê nội thất để cho thuê theo mùa hoặc trong một thời gian dài. Trong cả hai trường hợp, khi bạn cho thuê BĐS với nội thất, nhà nước quy định một danh sách các thiết bị mà bạn phải trang bị cho người thuê nhà. Tuy nhiên, đây là điểm chung duy nhất của LMNP và LMP.
Nếu chúng ta so sánh LMP so với LMNP thì trên hết là vì quy chế này đáp ứng các điều kiện khác nhau.
Thật vậy, quy chế LMNP, tức là cho thuê nội thất không chuyên nghiệp, được dành riêng cho những cá nhân thực hiện hoạt động này trên cơ sở không thường xuyên. Nó không phải là nguồn thu nhập chính của họ. Như vậy, để phù hợp với tiêu chuẩn LMNP, NĐT phải đáp ứng các điều kiện sau:
- có thu nhập cho thuê dưới 23.000 € mỗi năm là ngưỡng LMNP;
- có thu nhập cho thuê chiếm dưới 50% thu nhập của hộ gia đình tính thuế.
Ngược lại, để đủ điều kiện cho trạng thái LMP, tức là cho thuê nội thất chuyên nghiệp, phải đáp ứng hai điều kiện sau:
- có thu nhập cho thuê hơn 23.000 € mỗi năm;
- có thu nhập cho thuê cao hơn các nguồn thu nhập khác của hộ gia đình thuế (tiền lương, BIC khác, đất đai v.v.).
Vì vậy, nếu bạn đang tự hỏi khi nào nên chuyển từ LMNP sang LMP, bạn nên biết rằng ngay sau khi bạn không còn đáp ứng hai điều kiện đủ điều kiện cho quy chế LMNP, bạn sẽ tự động chuyển sang LMP.
Chế độ thuế
Cho thuê BĐS có nội thất bản chất là một hoạt động thương mại. Do đó, thu nhập từ cho thuê BĐS có nội thất phải chịu thuế là lợi nhuận công nghiệp và thương mại (BIC). Tuy nhiên, có hai chế độ thuế cho LMNP và LMP. Ngoài ra, cần giải quyết vấn đề thuế VAT, đóng góp an sinh xã hội và thuế tài sản bất động sản (IFI) khi so sánh LMNP và LMP.
Chế độ thuế: micro-BIC và chế độ thực
Cho dù bạn là LMNP hay LMP, có hai chế độ thuế.
Một mặt, chế độ micro-BIC tự động áp dụng cho các dịch vụ cho thuê được trang bị nội thất tạo ra doanh thu hàng năm dưới 77.700 €. Nó cho phép bạn hưởng lợi từ một khoản giảm với tỷ lệ cố định là 50%. Do đó, bạn chỉ bị đánh thuế trên một nửa thu nhập từ cho thuê.
Tuy nhiên, bạn có thể lựa chọn chế độ thực tế, ngay cả khi thu nhập từ việc cho thuê đồ nội thất dưới 77.700 €, nếu nó có lợi hơn cho bạn.
Ngoài ra, ngay khi bạn vượt quá giới hạn này, bạn tự động phải tuân theo chế độ thực. Điều này có nghĩa là bạn có thể khấu trừ các khoản phí mà bạn đã trả cho việc trang bị nội thất. Do đó, trong thực tế, thu nhập chịu thuế ròng bị giảm, điều này có thể cho phép bạn tối ưu hóa thu nhập của mình
Tuy nhiên, có một sự khác biệt giữa LMNP và LMP khi nói đến thuế. Thật vậy, nếu trong LMNP, việc đánh thuế thu nhập cho thuê được thực hiện một cách có hệ thống tại thời điểm kê khai thu nhập hàng năm cho BIC, thì điều này không nhất thiết phải xảy ra trong LMP. Do đó, khi thuê nội thất chuyên nghiệp, chế độ thuế đối với thu nhập cho thuê phụ thuộc vào tình trạng pháp lý được chọn để thực hiện hoạt động này như một nghề chính:
- nếu bạn đã chọn thuế thu nhập, thu nhập của bạn bị đánh thuế là BIC;
- nếu bạn là một công ty (SARL, SAS, v.v.), thu nhập của bạn phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp (IS);
- nếu bạn là người làm chủ, thu nhập của bạn bị đánh thuế như một BIC sau khi khai báo doanh thu của bạn cho URSSAF.
LMP và LMNP: VAT
Không có sự khác biệt giữa LMP và LMNP về VAT. Về nguyên tắc, cho thuê nội thất được miễn thuế VAT. Tuy nhiên, nếu, ngoài việc cho thuê được trang bị nội thất, chủ nhà cung cấp các dịch vụ bổ sung như bữa sáng, thì anh ta phải chịu thuế VAT cho toàn bộ hoạt động của mình.
LMP và LMNP: đóng góp an sinh xã hội
Kể từ Đạo luật Tài chính An sinh Xã hội năm 2021, việc cho thuê có nội thất phải đóng góp an sinh xã hội. Tuy nhiên, các quy tắc áp dụng không giống nhau trong LMNP và LMP.
Đối với LMNP, đóng góp an sinh xã hội được đặt ở mức 17,2% thu nhập cho thuê.
Đối với LMP, chương trình an sinh xã hội cho người kinh doanh độc lập (sécurité sociale des indépendants – SSI) được áp dụng. Mức đóng an sinh xã hội trung bình dao động từ 20% đến 43%.
LMNP và LMP: thuế đánh vào tài sản bất động sản
Kể từ ngày 1 tháng 1 năm 2018, thuế tài sản bất động sản hoặc IFI đã có hiệu lực. Tuy nhiên, nó không nhằm áp dụng cho bất động sản được khai thác đối với hoạt động chuyên nghiệp.
Đây là lý do tại sao các thuộc tính được trang bị trong LMP không được bao gồm trong tính toán của IFI, không giống như các thuộc tính trong LMNP.
LMNP hoặc LMP: Phân bổ thâm hụt
Thâm hụt là số dư âm giữa thu nhập cho thuê và chi phí cho thuê. Cách khấu trừ thâm hụt khác nhau tùy thuộc vào quy chế cho thuê được chọn.
Trong LMNP, thâm hụt chỉ có thể được khấu trừ vào thu nhập được coi là BIC trong cùng một năm. Do đó, nếu tổng số tiền BIC của hộ gia đình thuế không cho phép khấu trừ toàn bộ thâm hụt, phần còn lại có thể được chuyển sang các năm tiếp theo.
Ví dụ: nếu trong LMNP, thâm hụt là € 1.000, nhưng BIC của hộ gia đình thuế là € 800, vì không thể vượt quá số tiền này, thâm hụt € 200 còn lại sẽ được chuyển sang năm sau.
Ngược lại, trong LMP, có thể khấu trừ thâm hụt mà không có bất kỳ giới hạn nào về số tiền. Điều này có nghĩa là nó có thể được trích lập vào tổng thu nhập của hộ gia đình thuế.
LMNP hoặc LMP: lợi nhuận khi bán BĐS
Khi cố gắng tìm ra LMNP hoặc LMP nào có lợi hơn, chúng ta cũng phải tính đến câu hỏi về thuế khi NĐT bán BĐS có lãi.
Thật vậy, lợi nhuận bị đánh thuế như thế nào giữa LMNP và LMP?
Trong LMNP, lợi nhuận khi bán lại BĐS bị đánh thuế chính xác giống như đối với một cá nhân. Như vậy, tùy thuộc vào khoảng thời gian tài sản được nắm giữ, tỷ lệ áp dụng sẽ cao hơn hoặc thấp hơn. Do đó, có thể được miễn hoàn toàn thuế thu nhập sau 22 năm sở hữu và đóng góp an sinh xã hội từ 30 năm sở hữu tối thiểu tài sản.
Ngược lại đối với LMP, đó là chế độ lời lãi chuyên nghiệp được áp dụng. Trong trường hợp này, có thể hưởng lợi từ:
- tổng số tiền được miễn sau 5 năm sở hữu tài sản, nếu thu nhập cho thuê không vượt quá 90.000 € (chưa bao gồm thuế VAT) trong hai năm qua;
- Miễn một phần, nếu thu nhập cho thuê từ € 90,000 đến € 126,000 (không bao gồm thuế VAT) mỗi năm.
LMNP hoặc LMP: khấu hao
Bất kể bạn có LMNP hay LMP, bạn có thể khấu hao từ thu nhập cho thuê của mình miễn là bạn đang ở trong chế độ thuế thực.
Chọn gì giữa LMNP hoặc LMP?
LMP và LMNP có lợi thế về thuế. Ngay khi bạn muốn đầu tư vào cho thuê nội thất, điều quan trọng là phải so sánh hai trạng thái liên quan đến tình hình và mục tiêu của bạn.
Thật vậy, nếu bạn muốn có duy nhất một tài sản cho thuê được trang bị nội thất và do đó thu nhập cho thuê tương đối thấp (dưới 23.000 €), quy chế LMNP sẽ phù hợp hơn.
Ngược lại, nếu bạn muốn biến việc cho thuê nội thất thành hoạt động chính của mình và đầu tư phù hợp (thường là hơn 400.000 €), để vượt quá ngưỡng 23.000 €, thì LMP chắc chắn sẽ thú vị hơn đối với bạn.
Sau đó, bạn phải tính đến việc ước tính chi phí, khấu hao và các loại thuế áp dụng khác nhau.
Do đó, không có quy chế nào tốt hơn quy chế nào. Tất cả phụ thuộc vào tình hình của bạn. Đây là lý do tại sao sự hỗ trợ của một chuyên gia là một điểm cộng thực sự để thiết lập dự án cho thuê đồ nội thất của bạn.
Comments are closed