Giá BĐS giảm, lãi suất tăng kỷ lục, nguồn cung thiếu hụt, sức mua giảm: có phải Pháp đang hướng tới một cuộc sụp đổ bất động sản?
Từ đại dịch đến chiến tranh ở Ukraine và lạm phát quay trở lại, nền kinh tế bất động sản không thể tránh khỏi sự phụ thuộc vào chính sách tiền tệ và dòng chảy toàn cầu. Chính vì vậy, giá cả và doanh số BĐS tại Pháp đã tăng không tương xứng thời hậu Covid với lãi suất thấp lịch sử; sau đó giá giảm và doanh số bán giảm vào năm 2022 với lãi suất cao ở mức kỷ lục trong vòng 10 năm trở lại đây.
Nhưng liệu đây có phải là bong bóng đầu cơ ?
Bong bóng được thúc đẩy bởi sự đầu cơ, nghĩa là khi người mua đầu tư với hy vọng kiếm được lợi nhuận lớn. Nó cũng có thể xảy ra trong trường hợp nguồn cung tràn vào quá nhiều, chẳng hạn như việc xây dựng quá mức nhà ở hoặc khủng hoảng việc làm nên các hộ gia đình không còn khả năng trả nợ. Bong bóng vỡ khi giá trị không tương xứng đến mức ai cũng muốn bán. Thị trường Pháp không phải rơi vào tình huống này: tất nhiên có sự khác biệt giữa giá cả và sức mua của người mua nhưng thị trường không mang tính đầu cơ.
Liệu lãi suất ngân hàng tăng có làm cho giá cả phải chăng?
Theo Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB), giải pháp để khiến giá nhà đất ở mức phải chăng là tăng lãi suất ngân hàng và giảm nhu cầu bằng cách giảm sức mua của người mua. Điều này không hiệu quả: mặc dù lãi suất đã tăng trong hơn một năm, nhưng rõ ràng là giá BĐS không giảm tương ứng.
Vậy kịch bản nào cho năm 2024?
Tại Pháp, nhu cầu về nhà ở mới ước tính là 400.000 mỗi năm. Mục tiêu này còn rất lâu mới đạt được. Điều này là do tốc độ tăng trưởng dân số và việc làm đã nhanh hơn tốc độ xây dựng nhà mới. Sự thiếu hụt ngày càng gia tăng khi lãi ngân hàng tăng vọt.
Có hai kịch bản trong tương lai sẽ diễn ra tùy thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau:
Đầu tiên là “sự nới lỏng” của nền kinh tế và lạm phát, điều này có thể dẫn đến lãi ngân hàng giảm nhẹ và nhiều người mua tham gia thị trường hơn. Nó cũng sẽ phụ thuộc vào việc tăng cường xây dựng của các nhà phát triển và việc cải tạo nhà ở hiện có.
Giá bất động sản sẽ không sụp đổ trong kịch bản này. Giá nhà tăng sẽ phụ thuộc vào khả năng của các nhà xây dựng trong việc cung cấp đủ nguồn cung cho thị trường.
Kịch bản còn lại là suy thoái kinh tế dẫn đến mất việc làm và do đó buộc phải bán nhà và mất niềm tin của người tiêu dùng. Điều này cũng sẽ dẫn đến lãi suất thấp hơn nhiều và khoảng 70-80% hộ gia đình có việc làm ổn định có thể được hưởng lợi từ những mức lãi suất này.
Thị trường bất động sản hiện nay không mang tính đầu cơ, giá cả được điều chỉnh bởi nhu cầu cao cùng với tình trạng khan hiếm bất động sản trên thị trường. Chính sách tiền tệ của ngân hàng trung ương chỉ có tác động nhỏ đến giá nhà đất. Việc điều chỉnh được thực hiện trên khối lượng bán BĐS. Điều này dẫn tới hiệu ứng loại trừ một bộ phận người dân có thu nhập trung bình khỏi quyền sở hữu bất động sản.
Comments are closed