Hiểu về quỹ đầu tư bất động sản tại Pháp

Đầu tư vào quỹ bất động sản là khoản đầu tư thiết yếu trong bất kỳ chiến lược đa dạng hóa đầu tư nào. Các quỹ bất động sản này có nhiều sản phẩm đa dạng như OPCI hoặc SCPI, cho phép bạn bước vào thế giới đầu tư bất động sản. Mặc dù cấu trúc và  phương thức hoạt động của chúng khác nhau, nhưng các công cụ đầu tư này cho phép người tiết kiệm tiếp cận thị trường bất động sản thường dành riêng cho các tổ chức lớn. Sau đây là một số loại quỹ bất động sản thường gặp và nhà đầu tư có thể tiếp cận được.

Quỹ bất động sản là gì?

Quỹ bất động sản, là một phương tiện đầu tư cung cấp cơ hội cho nhiều người tiết kiệm hợp nhất vốn của mình để đầu tư gián tiếp vào danh mục đầu tư bất động sản. Các quỹ này, chẳng hạn như SCPI, OPCI hoặc SIIC, thường được ủy thác cho một công ty quản lý chuyên ngành. Nhiệm vụ chính của công ty là quản lý danh mục bất động sản, điều phối việc mua lại, bán và quản lý tài sản bất động sản với mục đích tạo ra lợi nhuận.

Nhà đầu tư sẽ nhận được thu nhập từ tiền cho thuê theo tỷ lệ đầu tư. Hệ thống này mang lại cho họ lợi thế đa dạng hóa tài sản mà khó có thể làm được nếu đầu tư trực tiếp vào bất động sản.

Quỹ bất động sản có khả năng đa dạng hóa danh mục đầu tư bằng cách mua lại nhiều loại tài sản khác nhau, chẳng hạn như tòa nhà văn phòng, thương mại, trung tâm chăm sóc sức khỏe và giáo dục. Tùy thuộc vào thành phần tài sản và khu vực địa lý ưa thích, quỹ có thể chuyên môn hóa. Theo cách này, các nhà đầu tư ưa chuộng một sản phẩm cụ thể sẽ có cơ hội nhắm mục tiêu vào một ngành cụ thể, do đó được hưởng lợi từ chuyên môn của công ty quản lý.

Lợi nhuận của quỹ bất động sản đến từ hai nguồn chính:

• tiền thuê được tạo ra từ việc cho thuê bất động sản và
• lợi nhuận vốn thu được từ việc bán tài sản.

Tuy nhiên, điều quan trọng cần nhấn mạnh là giống như bất kỳ khoản đầu tư nào, bất động sản cũng có rủi ro. Giá trị định giá bất động sản, gắn chặt với những biến động dài hạn trên thị trường bất động sản, có thể dao động tăng hoặc giảm.

Mục tiêu của quỹ bất động sản

Quyết định đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản được dựa trên một số mục tiêu được xác định rõ ràng từ trước. Những điều này có thể khác nhau tùy theo từng nhà đầu tư, phản ánh hồ sơ đầu tư, khả năng chấp nhận rủi ro và kỳ vọng lợi nhuận của từng cá nhân.

Những mục tiêu này phải được đặt ra trong dài hạn và có thể thay đổi theo thời gian và phụ thuộc vào những biến động của thị trường. Tuy nhiên, chúng hướng tới một loạt các tham vọng chung mà các quỹ bất động sản phấn đấu đạt được. Những mục tiêu này bao gồm:

• Tính đều đặn của thu nhập: Một trong những mục tiêu chính của quỹ đầu tư bất động sản là tạo ra thu nhập đều đặn. Những khoản cổ tức này, chủ yếu từ tiền thuê nhà do người thuê nhà trả, có xu hướng tương đối ổn định và có thể dự đoán được. Đặc điểm này làm cho quỹ bất động sản trở nên đặc biệt hấp dẫn đối với các nhà đầu tư đang tìm kiếm nguồn thu nhập thường xuyên.

• Đa dạng hóa: Quỹ bất động sản là giải pháp đầu tư được ưa chuộng để đa dạng hóa danh mục đầu tư. Trên thực tế, đầu tư vào quỹ bất động sản mang đến cho nhà đầu tư cơ hội sở hữu gián tiếp cổ phần trong nhiều loại bất động sản. Chúng bao gồm nhiều loại hình tài sản khác nhau và trải rộng trên nhiều khu vực địa lý. Sẽ rất phức tạp để đạt được điều này thông qua đầu tư trực tiếp. Ngoài ra, sự đa dạng hóa này giúp giảm thiểu rủi ro cho thuê liên quan đến khoản đầu tư.

• Quản lý chuyên nghiệp: Các quỹ bất động sản được hưởng lợi từ sự quản lý chuyên nghiệp của các chuyên gia có kiến ​​thức sâu rộng về thị trường bất động sản. Các nhà quản lý quỹ này giám sát mọi hoạt động liên quan đến đầu tư bất động sản, chẳng hạn như mua lại, thanh lý, quản lý người thuê, bảo trì tài sản và lập kế hoạch công việc. Kỹ năng chuyên môn này cho phép các nhà đầu tư hưởng lợi từ kiến ​​thức bất động sản mà không có bất kỳ hạn chế nào. Họ có thể được giải phóng khỏi mọi nghĩa vụ quản lý.

• Ưu đãi thuế: Tùy thuộc vào quy ước cụ thể của từng quốc gia, các quỹ bất động sản có thể cung cấp mức thuế ưu đãi cho các nhà đầu tư. Sự hấp dẫn này có thể chuyển thành mức thuế suất thấp hơn đối với thu nhập cho thuê hoặc thậm chí là thu nhập từ vốn khi bán.

• Tiếp cận các dự án bất động sản lớn: Các quỹ bất động sản mang đến cho các nhà đầu tư cơ hội tham gia tài chính vào các dự án bất động sản quy mô lớn, thường không thể tiếp cận riêng lẻ. Những cơ hội đầu tư này có thể mở rộng sang nhiều lĩnh vực khác nhau, chẳng hạn như tòa nhà văn phòng, trung tâm mua sắm, bệnh viện, trường học hoặc thậm chí các dự án lớn như dự án Grand Paris.

Các quỹ bất động sản khác nhau

Trong bối cảnh đầu tư, có nhiều quỹ bất động sản khác nhau dành cho các nhà đầu tư, cho phép mọi người xác định được sản phẩm đáp ứng tốt nhất kỳ vọng của mình. Do đó, điều cần thiết đối với bất kỳ nhà đầu tư nào là hiểu đầy đủ về cách thức hoạt động, lợi ích và rủi ro liên quan đến các cấu trúc này.

Khi nói đến đầu tư, điều cần thiết là phải phân biệt giữa hai loại quỹ bất động sản: quỹ có vốn cố định và quỹ có vốn biến động. Quỹ bất động sản đóng có đặc điểm là có số lượng cổ phiếu nhất định, được giao dịch, đôi khi chỉ trên thị trường thứ cấp. Về quỹ với vốn biến động thì có cách hoạt động khác: liên tục phát hành cổ phiếu mới và luôn tìm kiếm các nhà đầu tư mới.

Sau đây là một số loại quỹ đầu tư phổ biến trên thị trường mà bạn có thể tham gia thông qua các công ty quản lý hoặc trong hợp đồng bảo hiểm.

OPCI và OPPCI

OPCI, viết tắt của Tổ chức đầu tư bất động sản tập thể, là một sản phẩm đầu tư hỗn hợp, bao gồm bất động sản và tài sản tài chính như trái phiếu. Sự đa dạng này mang lại cho nó sự linh hoạt không thể phủ nhận, cho phép nó thích ứng với sự phát triển của thị trường. Có thể tiếp cận dưới hình thức cổ phiếu, OPCI tuân thủ các thông số kỹ thuật chính xác: tối đa 60% tài sản của họ được phân bổ cho bất động sản, tối đa 30% dành cho chứng khoán và tối thiểu 10% phải được giữ dưới hình thức thanh khoản.

Cấu hình này được thiết kế có tính đến tốc độ giao dịch của tài sản tài chính, nhanh hơn bất động sản, do đó đảm bảo tính thanh khoản có lợi cho các nhà đầu tư. Một trong những lợi thế quan trọng của OPCI nằm chính ở sự dễ dàng trong giao dịch. Bản chất đa dạng của danh mục đầu tư giúp việc mua và bán cổ phiếu dễ dàng hơn nhiều, mang lại cho các nhà đầu tư khả năng cơ động và linh hoạt hấp dẫn. Mặt khác, tính thanh khoản cao này có khả năng mang lại lợi nhuận thấp hơn so với các quỹ đầu tư khác.

OPCI cũng được phân biệt bởi nghĩa vụ pháp lý và phải phân phối lại ít nhất 85% lợi nhuận và thu nhập từ vốn cho các đối tác. Được AMF (Cơ quan kiểm định thị trường tài chính) chấp thuận vào năm 2005, OPCI có thể được tiếp cận thông qua tài khoản chứng khoán hoặc hợp đồng bảo hiểm nhân thọ.

Không nên nhầm lẫn OPCI với OPPCI (Tổ chức đầu tư tập thể bất động sản chuyên nghiệp). Loại hình đầu tư này hướng tới một nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp hạn chế hơn và chủ yếu là các tổ chức tài chính như ngân hàng và công ty bảo hiểm, nhưng cũng có những khách hàng giàu có hơn với số tiền đầu tư rất lớn, thường là hơn một triệu euro.

SCPI

SCPI, viết tắt của Société Civile de Placement Immobilier, khác với OPCI ở chỗ tập trung đầu tư hoàn toàn vào các tài sản bất động sản. Với nhiều SCPI có sẵn trên thị trường bất động sản, mỗi nhà đầu tư đều có khả năng gián tiếp sở hữu nhiều loại tài sản bất động sản phong phú, ở Pháp hoặc nước ngoài. Sự đa dạng về mặt địa lý này cũng tạo ra cơ hội được hưởng mức thuế hấp dẫn.

Trong khi đầu tư cho thuê hướng đến công chúng có dòng tiền ổn định hoặc tài sản đã có sẵn, SCPI giúp mọi người đều có thể đầu tư bất động sản. Trên thực tế, chỉ với số tiền 200 euro, mỗi nhà đầu tư có thể mua được cổ phiếu SCPI.

SCPI đã chứng minh được độ bền đáng chú ý trong nhiều năm qua. Trong ba thập kỷ qua, lợi nhuận trung bình của SCPI vẫn nằm trong khoảng từ +4% đến +8%. Trong năm 2023, SCPI đưa ra Tỷ lệ phân phối trung bình là 4,52%. Các SCPI tốt nhất thậm chí còn công bố mức lợi nhuận rất cao, từ 6% đến 8%.

Người tiết kiệm có thể sử dụng nhiều phương pháp đầu tư khác nhau để mua cổ phiếu SCPI: trực tiếp bằng tiền mặt, tín dụng thông qua tổ chức tài chính hoặc gián tiếp thông qua bảo hiểm nhân thọ.

SIIC

SIIC, viết tắt của Công ty đầu tư bất động sản niêm yết, là những công ty có hoạt động chính, giống như các quỹ khác, là nắm giữ và quản lý tài sản bất động sản. Điểm đặc biệt của chúng nằm ở chỗ chúng được niêm yết trên thị trường chứng khoán.

Việc mua cổ phiếu của SIIC có nghĩa là sở hữu một phần công ty bất động sản, cho phép bạn nhận được thu nhập từ việc cho thuê dưới hình thức cổ tức. Do đó, đây là khoản đầu tư vào thị trường chứng khoán dành cho lĩnh vực bất động sản.

Được thành lập tại Pháp vào năm 2003, SIIC tương đương với Quỹ đầu tư bất động sản (REIT) tại Hoa Kỳ. Họ được hưởng chế độ thuế khác biệt so với các công ty khác và được miễn thuế doanh nghiệp (IS). Đổi lại, họ phải đáp ứng một số nghĩa vụ nhất định, bao gồm việc phân phối lại một phần đáng kể lợi nhuận cho các cổ đông. Họ phải phân phối 95% lợi nhuận từ tiền cho thuê và 60% lợi nhuận từ vốn bán hàng cho các cổ đông.

Đầu tư vào SIIC giúp tiếp cận các tài sản bất động sản đa dạng và đáng kể, đồng thời mang lại tính thanh khoản nhất định nhờ niêm yết trên thị trường chứng khoán. Hoạt động của các công ty này có liên quan trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản và thị trường tài chính. Mặc dù thường được so sánh với SCPI, SIIC được phân biệt bằng việc niêm yết trên thị trường chứng khoán, một điều kiện cần thiết để thành lập công ty.

SCI 

Société Civile Immobilière, hay SCI, là một tổ chức hợp pháp cho phép nhiều người, bất kể là cá nhân hay pháp nhân, cùng sở hữu một hoặc nhiều bất động sản. Nó chủ yếu được thành lập để tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý và chuyển nhượng tài sản bất động sản.

Là một công ty dân sự phi thương mại, SCI được phép mua, bán và cho thuê bất động sản. Công ty cũng có thể tiến hành công tác phát triển, xây dựng hoặc cải tạo các bất động sản này.

Một trong những lợi thế chính của SCI nằm ở khả năng tránh sở hữu chung, một tình huống thường là nguồn gốc của tranh chấp giữa các chủ sở hữu khác nhau của cùng một tài sản chung. Với SCI, các quyết định liên quan đến việc quản lý tài sản được đưa ra theo tỷ lệ thuận với số lượng cổ phiếu mà mỗi đối tác nắm giữ, thay vì dựa trên số lượng đối tác.

Ngoài ra, SCI còn mang lại lợi thế về mặt thuế và chuyển nhượng tài sản. Đặc biệt, nó cho phép bạn chuyển nhượng dần tài sản bất động sản của mình cho người thừa kế, đồng thời được hưởng chế độ khấu trừ thuế.

SCI, thường được thiết lập trong phạm vi gia đình hạn chế, thường chỉ có các thành viên trong gia đình có liên quan mới có thể tiếp cận. Để mua cổ phiếu, người mua tiềm năng và người bán phải lập hợp đồng chuyển nhượng cổ phiếu riêng tư (văn bản pháp lý). Văn bản này phải được công chứng trước công chứng viên.

Đầu tư vào SCI thông qua hợp đồng bảo hiểm nhân thọ cũng là một lựa chọn khác. Trong trường hợp này, các khoản thanh toán cho các tổ chức tài chính như ngân hàng hoặc công ty bảo hiểm sẽ được sử dụng để mua cổ phiếu SCI.

Ngoài ra, có thể mua lại cổ phiếu SCI hiện có trên thị trường thứ cấp. Giải pháp thay thế này liên quan đến việc mua cổ phiếu do các đối tác hiện tại nắm giữ và muốn bán cho các nhà đầu tư khác.