Khi doanh nghiệp phát triển hoặc có cơ hội, người quản lý doanh nghiệp có thể quyết định mua bất động sản cho việc phát triển doanh nghiệp. Khi đó, câu hỏi về cách thức xây dựng cơ cấu cho việc mua sẽ nảy sinh. Chủ doanh nghiệp có thể lựa chọn mua trực tiếp lại cơ sở kinh doanh trở thành một phần tài sản cá nhân; hoặc muốn công ty điều hành mua lại, trụ sở kinh doanh này sẽ được đưa vào bảng cân đối kế toán của công ty.
Cách thứ ba là mua lại dưới cả hai hình thức tài sản cá nhân và tài sản chuyên nghiệp bằng cách chia nhỏ quyền sở hữu bất động sản. Sự lựa chọn này thường được hướng bởi các cân nhắc về thuế. Tuy nhiên, người quản lý doanh nghiệp không được bỏ qua các khía cạnh pháp lý và kinh tế của hoạt động kinh doanh.
1. Mua trụ bất động sản với tư cách cá nhân
Thông thường, người quản lý doanh nghiệp sẽ thành lập một công ty bất động sản dân dụng (SCI) để mua lại bất động sản kinh doanh. Sau đó, SCI sẽ cho công ty điều hành thuê lại. Theo cách này, bất động sản được bảo vệ khỏi những rủi ro kinh doanh và rủi ro tài chính liên quan đến hoạt động kinh doanh.
Nếu người quản lý doanh nghiệp nhìn xa hơn một chút, sẽ thấy rằng việc tách bất động sản khỏi doanh nghiệp giúp họ dễ dàng lập kế hoạch kế nhiệm hơn: ví dụ, chủ doanh nghiệp có thể trao doanh nghiệp cho những người thừa kế sẽ tiếp quản và trao cổ phần trong SCI cho những người thừa kế khác. Trong trường hợp bán công ty, việc không tích hợp bất động sản vào tài sản chuyên nghiệp sẽ không làm tăng giá trị của công ty, do đó tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua lại của bên thứ ba không có đủ nguồn lực hoặc đơn giản là không có kế hoạch mua lại các bức tường cùng lúc với công ty.
Về mặt thuế, nếu SCI không phải chịu thuế doanh nghiệp (IS), tiền thuê nhận được từ công ty sẽ được cộng vào thu nhập của người quản lý để chịu thuế theo mức thuế suất quy định trong thang thuế thu nhập lên tới 45%. Rất ít chi phí được khấu trừ. Tuy nhiên, một SCI không chịu thuế vào doanh nghiệp có lợi thế rõ ràng là không phải trả thuế khi bán lại bất động sản sau 30 năm. Chế độ thuế thu nhập dành cho cá nhân quy định miễn thuế lãi sau 22 năm sở hữu và miễn đóng góp an sinh xã hội sau 30 năm.
Trong phần lớn các trường hợp, SCI sẽ lựa chọn thuế vào doanh nghiệp. Thuế đánh vào bất động sản nắm giữ được giảm đáng kể hoặc thậm chí được loại bỏ nhờ vào tầm quan trọng của các chi phí được khấu trừ, đặc biệt là khấu hao tài sản. Tuy nhiên, những bất lợi liên quan đến việc bán lại bất động sản: chế độ thuế thu nhập chuyên nghiệp được áp dụng và nếu bất động sản khấu hao hoàn toàn thì toàn bộ số tiền đã khấu hao sẽ bị đánh thuế lãi.
2. Mua bất động sản bởi công ty
Đương nhiên, việc tích hợp bất động sản đang hoạt động vào công ty sẽ làm tăng khả năng vay vốn của công ty. Công ty cũng được hưởng lợi từ quyền hạn rộng rãi đối với bất động sản, nhiều hơn so với khi công ty là người thuê.
Công ty hoạt động mang tính thương mại, do đó lợi thế về thuế của nó giống hệt với SCI đánh thuế theo doanh nghiệp: khấu hao trung hòa toàn bộ hoặc một phần khoản thuế phải nộp. Nhưng chúng ta cũng gặp phải một số vấn để thuế khi bán lại bất động sản: cơ sở để tính thuế không chỉ bao gồm khoản lãi vốn thu được từ bất động sản mà còn bao gồm tất cả các khoản khấu hao đã được thực hiện…
Vì vậy có một giải pháp trung gian cho phép kết hợp các lợi thế về thuế thu nhập cá nhân và thuế doanh nghiệp.
3. Chia cắt mua bất động sản một phần trong tài sản cá nhân và một phần của công ty
Việc mua này bao gồm việc mua lại quyền sở hữu bất động sản dưới tư cách cá nhân và quyền sử dụng tạm thời bằng công ty. Giải pháp này kết hợp lợi ích của thuế thương mại trong thời gian sở hữu bất động sản với chế độ thuế thu nhập từ vốn dành cho cá nhân khi bán lại bất động sản.
Cụ thể, thông qua việc phân chia quyền sở hữu bất động sản, công ty điều hành sẽ mua quyền sử dụng trong thời hạn tối đa là 30 năm. Quyền sử dụng này sẽ được ghi nhận là tài sản trên bảng cân đối kế toán của công ty và sẽ được khấu hao trong suốt thời hạn sử dụng. Công ty không phải trả tiền thuê và người quản lý không có thu nhập tài sản chịu thuế. Và việc khấu hao quyền sử dụng này sẽ giúp giảm đáng kể thu nhập chịu thuế của công ty.
Đến cuối thời hạn, quyền sử dụng chấm dứt và người quản lý sở hữu hoàn toàn của bất động sản mà không phải chịu thuế. Người quản lý sau đó sẽ cho công ty của mình thuê bất động sản này hoặc có thể thích bán bất động sản hơn. Và tại thời điểm này nhờ chế độ thuế thu nhập áp dụng cho cá nhân, sẽ không phải trả thuế miễn là việc bán diễn ra sau 30 năm kể từ ngày có được quyền sở hữu cơ bản.
Việc cấu trúc bất động sản doanh nghiệp như vậy rõ ràng là rất đáng quan tâm. Tuy nhiên, người quản lý phải có đủ tài chính cho việc mua lại quyền sở hữu bất động sản, vì các ngân hàng không mấy khi muốn hỗ trợ cho loại dự án này.
Hơn nữa, điều quan trọng nhất là phải bảo đảm an toàn cho các hoạt động và không được tự ý thực hiện mà không có chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực này đi cùng. Bởi vì cơ quan thuế đang theo dõi và sẽ không bỏ sót bất kỳ sai sót nhỏ nhất nào để đặt dấu hỏi về toàn bộ cách cấu trúc này.
Hãy liên lạc với chúng tôi nếu muốn được tư vấn cụ thể hơn trong trường hợp của các bạn.
Comments are closed