Nếu bạn hỏi người Pháp về xếp hạng sở thích của họ cho bất động sản Ý thì nước Ý đến vị trí thứ 3, một dấu hiệu cho thấy sức hút thực sự đối với bán đảo.
Đặc điểm của thị trường bất động sản Ý
Giống như bất kỳ thị trường bất động sản nào ở châu Âu, Ý nổi bật ở một số điểm. Một trong những yếu tố gây ngạc nhiên nhất là thiếu cơ quan định giá. Bằng cách tham khảo ý kiến của một số đại lý bất động sản cho cùng một bất động sản, bạn có thể thấy giá thay đổi từ đơn giản đến gấp đôi.
Kể từ cuộc khủng hoảng năm 2008, giá BĐS vẫn ở mức rất thấp. Và nếu từ năm 2015 có sự phục hồi với khối lượng giao dịch ngày càng tăng thì giá cả hầu như không thay đổi. Theo ước tính của, giá BĐS tại 10 thành phố lớn nhất của Ý đã giảm 25-50% trong khoảng thời gian từ năm 2007 đến năm 2017.
Ngày nay, Ý vẫn là quốc gia có giá bất động sản vẫn ở mức thấp, khoảng 2.000 euro/m2 so với 3.300 euro/m2 ở Pháp. Ngoài ra còn có khoảng cách rất lớn giữa các khu vực có giá giảm xuống dưới 1000 €/m2 và các đô thị năng động ở miền bắc nước Ý hoặc các bờ biển.
Một đất nước khổng lồ về du lịch
Năm 2020, Ý đón 38 triệu khách du lịch. Nơi xếp thứ 6 trên thế giới trong số các quốc gia được ghé thăm nhiều nhất. Với sự đa dạng vô tận của cảnh quan, núi, rừng, đảo, hồ, bãi biển, những ngôi làng nhỏ và trên hết là ẩm thực có một không hai, Ý là một đất nước luôn thu hút mọi người. Hơn nữa, từ du lịch (bắt nguồn từ “Grand tour”) thậm chí còn được phát minh ra bởi những du khách thường xuyên đầu tiên vào thế kỷ 18, những người sắp khám phá… Ý.
Là cái nôi thực sự của nền văn minh châu Âu, khả năng khám phá và tham quan các di tích là không thể đo đếm được. Chưa kể những địa điểm tiêu biểu nhất như Đấu trường La Mã ở Rome, Tháp Pisa hay kênh đào Venice.
Làm thế nào để mua bất động sản ở Ý?
Bạn cũng có tin rằng đây là thời điểm tốt nhất để thực hiện dự án bất động sản cho thuê của mình ở Ý không? Dưới đây là một số lời khuyên về cách hoạt động mua bất động sản trên bán đảo.
Được tư vấn
Giống như ở Bồ Đào Nha, Tây Ban Nha hoặc thậm chí Hy Lạp, bạn nên thuê một luật sư sẽ hỗ trợ bạn thông qua các thủ tục khác nhau.
Ở Ý, cũng như ở các quốc gia trên, công chứng viên đóng vai trò ít quan trọng hơn nhiều so với ở Pháp. Công chứng viên ít nghiên cứu về tài sản và chỉ lo việc đăng ký chuyển quyền sở hữu. Không giống như luật sư sẽ phân tích tài sản để xác minh mọi thứ đều đúng thứ tự (chẳng hạn như khu vực địa chính đã kê khai).
Các bước mua BĐS
Quá trình mua một khoản đầu tư cho thuê vẫn khá giống với những gì được thực hiện ở Pháp. Có 3 bước chính:
- Trả giá hoặc Proposta di Acquisto: Người mua đưa ra lời đề nghị mua BĐS và trả tiền đặt cọc. Người bán có quyền tự do chấp nhận lời đề nghị, nếu từ chối sẽ trả lại tiền đặt cọc.
- Ký kết hợp đồng mua bán hoặc Preliminare di compravendita: Tài liệu này có thể được công chứng viên hoặc luật sư soạn thảo để tránh rắc rối. Nó bao gồm giá mua, mô tả tài sản và các điều kiện có thể có trước đó. Bạn phải trả số tiền từ 10 đến 30% giá bán. Nếu người bán huỷ giao dịch, anh ta sẽ phải hoàn trả cho bạn gấp đôi số tiền bạn đã trả.
- Ký chính thức mua BĐS hoặc Atto pubblico di compravendita: Nó được thực hiện với sự có mặt của công chứng viên, người đọc nội dung giao dịch mua bán BĐS trước sự chứng kiến của cả hai bên. Sau khi giấy tờ đã được ký, công chứng viên có trách nhiệm đăng ký và nộp hồ sơ cho Cơ quan Thuế, đồng thời cập nhật vào sổ đăng ký đất đai. Bạn cũng sẽ phải trả chi phí mua lại từ 10 đến 15% giá bán (phí đăng ký, hoa hồng đại lý bất động sản, v.v.)
Một điểm khác cần nhớ là ở Ý, quy trình mua hàng vẫn kém an toàn hơn đáng kể so với các nước châu Âu khác. Bạn không có thời gian 10 ngày như ở Pháp để quyết định có thực sự muốn mua BĐS hay không và không có điều kiện huỷ hợp đồng mua bán trong trường hợp bạn không nhận được khoản vay ngân hàng. Ngoài ra, bạn không được hưởng lợi từ việc đảm bảo các điểm xấu của BĐS ẩn sẽ cho phép bạn hủy giao dịch mua hàng.
Tài chính
Là một nhà đầu tư nước ngoài (nếu bạn là người Pháp), bạn có hai lựa chọn để tài trợ cho việc mua bất động sản của mình. Vay tiền từ một ngân hàng Pháp, và trong trường hợp này, bạn sẽ phải thế chấp nơi ở chính của mình mà bạn sẽ phải trả xong. Hoặc, bạn có thể vay bất động sản với một ngân hàng Ý. Xin lưu ý, ngân hàng sẽ không tài trợ quá 50% giá bán tài sản, bạn phải bỏ khoản tiền cá nhân lớn.
Thời hạn của các khoản vay bất động sản được cung cấp giống như ở Pháp: 15, 20 và 25 năm. Tuy nhiên, các ngân hàng có thể đi xa tới mức cho các khoản vay trong vòng 35 năm.
Nếu bạn là người Việt Nam và sống ở Việt Nam, rất ít cơ hội để vay được tiền tại ngân hàng tại Ý.
Thuế
Ý nổi bật so với các quốc gia khác (và đặc biệt là Pháp) bởi sự đơn giản trong cách đánh thuế đối với thu nhập cho thuê. Có một thỏa thuận ngăn ngừa đánh thuế hai lần giữa Pháp và Ý, bạn chỉ phải nộp thuế một lần đối với tài sản của mình tại Ý.
Tỷ lệ 21% duy nhất được áp dụng cho lợi nhuận tài sản (chứ không phải tất cả thu nhập). Nghĩa là, để tính số tiền áp đặt, bạn phải trừ đi các khoản phí khác nhau. Thuế suất có thể giảm xuống 10% nhờ hệ thống tương đương với “giá thuê được quy định” ở Pháp. Để làm được điều này, bạn phải cam kết yêu cầu mức giá thuê theo quy định trong thời gian dài.
Là chủ nhà, bạn sẽ phải trả một số loại thuế địa phương. Impostea Munica Unica tương đương với thuế tài sản và phụ thuộc vào giá trị địa chính ngôi nhà của bạn. Bạn cũng sẽ phải trả một khoản thuế gọi là TARI hoặc Tassa Rifiuti, liên quan đến rác thải sinh hoạt, tùy thuộc vào số mét vuông. Và cuối cùng là thuế gọi là TASI hay Tributo Servizi Indivisibili, liên quan đến các dịch vụ của thành phố. Trong mọi trường hợp, quyền sở hữu đất bị đánh thuế rất ít ở Ý vì mức thuế được trích dẫn khá thấp.
Một ưu điểm khác của thuế Ý, bạn không phải trả thuế lãi khi bán lại được miễn sau 5 năm sở hữu
Đầu tư vào đâu ở Ý?
Rome – Thủ Đô
Thủ đô nước Ý, thành phố ngàn năm tuổi này là một thành phố đã trải qua nhiều thời đại kể từ khi được thành lập bởi Remus và Romulus, giữa thịnh vượng và suy tàn, Rome luôn có khả năng trỗi dậy trở lại. Có thể cho rằng không có nơi nào an toàn hơn cho việc đầu tư bất động sản ở Ý.
Giá cả khác nhau rất nhiều từ quận này sang quận khác, từ €3.500/m2 đến €7.000/m2, hoặc thậm chí €10.000/m2 cho các căn hộ mới tuyệt vời và ở vị trí hoàn hảo. Ở các quận trung tâm nhất như Prati, Monti hoặc Trevi, giá trung bình là 5.000 euro/m2.
Các khu vực lịch sử cấu thành nên các thị trường vi mô, bị phong tỏa khỏi những gì đang diễn ra bên ngoài. Giá cả rất cao và đặt Rome ngang hàng với các đô thị lớn của Pháp như Marseille hay Lyon, nhưng xếp sau các thủ đô khác. Lợi nhuận cho thuê là khoảng 4%.
Chính quyền thành phố La Mã chưa thiết lập bất kỳ giới hạn nào về số lượng chỗ ở trên Airbnb, ngoài mức thuế hàng ngày là 3,5 euro cho mỗi khách hàng mỗi ngày. Bằng cách thuê một căn hộ đã được tân trang lại và có nội thất, với tầm nhìn tuyệt vời, bạn sẽ có thể thu được lợi nhuận tốt hơn nhiều.
Milan
Thủ đô của Lombardy là đầu tàu kinh tế mạnh mẽ của Ý. Sự gia tăng giá bất động sản đã bắt đầu sớm hơn phần còn lại của Ý và đây là một thị trường bất động sản mạnh mẽ để đầu tư.
Triển lãm toàn cầu Milan năm 2015 đã mang lại cho thành phố một sự thúc đẩy thực sự. Thành phố ngày nay vẫn là thủ đô kinh tế thực sự của đất nước và đóng góp 11% GDP quốc gia. Có rất nhiều tập đoàn quốc tế lớn được thành lập trong thành phố. Ngoài ra, thành phố đang trải qua sự phát triển du lịch thực sự và vẫn là thủ đô của thời trang và mua sắm.
Sau khi giảm xuống mức tối thiểu vào năm 2018, giá đã tiếp tục tăng kể từ đó (+ 30% trong giai đoạn này). Giá bất động sản trung bình ở Greater Milan ngày nay là €3.500/m2 và bạn có thể mong đợi thu được lợi nhuận cho thuê là 6-7%.
Điều này vẫn rất thú vị đối với một thành phố có quy mô như thế này. Ở những khu vực được du khách ưa chuộng nhất, giá có thể lên tới 9.000 euro/m2. Nhiều dự án đang được phát triển từ nay đến năm 2030 để khẳng định vị thế là một đô thị quốc tế.
Genoa, Torino, Verona
Ở phía bắc nước Ý, có các thành phố rất cuốn hút như Genoa, Turin và Verona. Giá bất động sản vẫn ở mức phải chăng và đã bắt đầu tăng, mặc dù có độ trễ so với Milan.
Ngoài ra, những thành phố này không thiếu tài sản kinh tế và du lịch. Họ tiếp tục thu hút vốn và cư dân của Ý. Lợi nhuận cho thuê ở những thành phố lớn này cũng vào khoảng 6% và thay đổi tùy theo khu vực lân cận.
Trường hợp của Venice hơi khác biệt. Là một thành phố thiết yếu đối với khách du lịch, thành phố Doges đang phải chịu tình trạng quá đông đúc.
Chính quyền thành phố đã suy nghĩ trong nhiều năm về các giải pháp nhằm hạn chế luồng khách du lịch, có thể liên quan đến việc hạn chế Airbnb và dịch vụ cho thuê nội thất.
Comments are closed